Vous êtes propriétaire d’une résidence secondaire et vous avez pour projet de la vendre ? Vous souhaitez vendre votre bien secondaire pour acheter une résidence principale. Voici tout ce qu’il faut savoir sur l’achat, la revente et la plus value d’un bien en résidence secondaire.
Vous décidez de vendre votre résidence secondaire pour obtenir un apport et acheter un nouveau bien pour votre nouvelle résidence principale ? Ou bien, vous souhaitez vendre votre résidence secondaire dont vous avez hérité pour pouvoir acheter une nouvelle résidence secondaire dans une nouvelle région ?
Comme tout un chacun, vous allez donc chez votre notaire et il vous dit…. “Avez-vous pensé aux plus values dont vous allez devoir vous acquitter ?”. Vous n’étiez même pas au courant qu’une plus value réalisée sur un bien nécessite des frais d’acquittement. Et cela chamboule tous les projets que vous étiez en train d’animer ? Pas de panique, heureusement, il existe des cas d’exonération et des solutions pour réduire les frais de plus-value réalisés.
Tout d’abord, un retour aux bases s’impose.
La plus value c’est quoi ?
Comme dans toute vente immobilière, il vous faudra passer par la case “impôts” pour revendre votre résidence secondaire et si cette revente génère une plus-value, c’est-à-dire la différence positive entre le prix d’achat (ou prix d’acquisition) et le prix de revente (ou prix de cession) de votre bien dans votre patrimoine. Dans le cas contraire, on parle de moins-value et aucune taxe n’est évidemment appliquée.
Concrètement, ça veut dire quoi ? Exemple.
Vous achetez une résidence secondaire à 150 000€ et souhaitez la revendre 200 000€, la plus value brute est donc de 50 000€. La taxation sur la plus-value s’appliquera donc sur ces 50 000€. À savoir : une taxe forfaitaire qui s’applique à hauteur de 36,2% (17,2% de prélèvements sociaux et 19% au titre de l’impôt sur le revenu) après application d’un abattement selon votre durée de détention du bien.
Sachez que pour une résidence principale, la plus value n’est pas taxée par l’Etat. Ce qui suit concerne donc uniquement les plus values de résidences secondaires.
Comment est calculée la plus value d’une résidence secondaire ?
Le calcul est plus complexe qu’une simple soustraction du prix de revente au prix d’achat. Il peut faire intervenir des dépenses de travaux que vous avez réalisés sur le bien de la résidence secondaire, seulement s’ils ont été effectués par une entreprise et que vous détenez la facture associée aux travaux réalisés. Si vous réalisez les travaux vous-mêmes, vous ne pourrez pas les faire rentrer dans le calcul de la plus value de votre bien. Si vous les avez déjà faits entrer dans vos déclarations de revenus fonciers, vous ne pourrez pas non plus les faire apparaître dans le calcul de la plus value de votre bien.
Qu’est ce que la majoration des frais d’acquisition et des dépenses travaux ?
Reprenons notre cas concret. Vous avez acheté votre résidence secondaire 150 000€. À cela, vous avez engagé des travaux pour une extension, une création de piscine ou une amélioration du bien. Donc, vous pouvez majorer le prix d’acquisition de votre bien pour minorer le montant de la plus-value imposable sur le bien :
- soit par forfait des frais, charges et dépenses lors de travaux,
- soit au réel des frais, charges et dépenses de travaux dont vous avez conservé les factures.
Les dépenses travaux pour une résidence secondaire concernent :
- les frais de reconstruction,
- les débours de surélévation,
- les améliorations apportant un élément de confort nouveau au sein du logement (travaux de construction visant à améliorer l’aspect, l’état et la classe de consommation énergétique du bien en intérieur et extérieur…).
Depuis 2005, seuls ces trois types de travaux peuvent être déduits des plus-values immobilières. Ainsi, la remise à neuf d’une pièce du bien, comme une cuisine équipée, n’est pas considérée comme un élément de confort nouveau et ne pourra donc pas être présentée dans les factures de travaux effectués pour le bien.
Vous ne pourrez pas déclarer ces frais pour une minoration de plus-value si :
- Ils ont déjà été déduits de votre revenu global
- Ils ont été pris en compte dans le calcul d’une réduction ou d’un crédit d’impôt
Exemple : votre résidence secondaire était louée et vous aviez déduit les dépenses de travaux dans la déclaration de vos revenus fonciers. Par conséquent, plus le prix d’acquisition est majoré et plus l’assiette de la plus-value réalisée diminue, et par conséquent le montant de l’impôt à payer. Pensez donc à conserver toutes les factures réalisées par les artisans intervenant sur la résidence secondaire afin de présenter les justificatifs nécessaires en cas de contrôle fiscal.
L’abattement de la plus-value sur la durée de détention
Un abattement sur la plus-value est pris en compte en fonction de la durée de détention de votre résidence secondaire.
Il se distingue en deux types :
- l’abattement relatif à la détermination de la plus-value imposable au titre de l’impôt sur le revenu,
- l’abattement relatif au calcul des prélèvements sociaux.
C’est pourquoi, plus la durée depuis laquelle vous détenez votre résidence secondaire est importante, plus l’abattement l’est aussi.
| Durée de détention de votre résidence secondaire | Taux d’abattement applicable par année pour le calcul de l’impôt sur le revenu | Taux d’abattement applicable par année pour le calcul des prélèvements sociaux |
| Moins de 6 ans | 0% | 0% |
| Entre la 6e et la 22e année | 6% par année | 1,65% par année |
| Entre la 22e année révolue | 4% par année | 1,6% par année |
| À partir de la 22e année | Exonération totale | 9% par année |
| À partir de la 30e année | Exonération totale | Exonération totale |
Concrètement, il faut donc attendre 30 ans pour n’avoir plus rien à payer lorsque l’on réalise une plus value de moins de 50 000€ sur un bien en résidence secondaire.
La taxe complémentaire sur les plus-values supérieure à 50 000€
Si la plus value imposable réalisée est supérieure à 50 000€, après application des abattements précédemment cités, elle est soumise à une taxe complémentaire allant de de 2% à 6% du montant de la plus value. Le taux de cette taxe supplémentaire dépend du montant de la plus value.
| Montant de la plus-value nette (PV : Plus value imposable) | Montant de la surtaxe |
| Entre 50 000€ et 60 000€ | 2% PV – (60 000 – PV) x 1/20 |
| Entre 60 000€ et 100 000€ | 2% PV |
| Entre 100 000€ et 110 000€ | 3% PV – (110 000 – PV) x 1/10 |
| Entre 110 000€ et 150 000€ | 3% PV |
| Entre 150 000€ et 160 000€ | 4% PV – (160 000 – PV) x 15/100 |
| Entre 160 000€ et 200 000€ | 4% PV |
| Entre 200 000€ et 210 000€ | 5% PV – (200 000 – PV) x 20/100 |
| Entre 210 000€ et 250 000€ | 5% PV |
| Entre 250 000€ et 260 000€ | 6% PV – (250 000 – PV) x 25/100 |
| Plus de 260 000€ | 6% PV |
Quels sont les cas d’exonération exceptionnelle :
- Exonération exceptionnelle pour les personnes aux faibles ressources,
- Exonération si l’on revend à un promoteur qui souhaite faire du logement social,
- Exonération lorsque l’on veut solder un prêt relais pour acheter une résidence principale,
- Exonération lorsque vous n’êtes pas propriétaire de votre résidence principale depuis au moins 4 ans et que le résultat de la vente de votre résidence secondaire vous permettra d’acquérir votre résidence principale,
- Exonération lorsque la plus-value imposable est inférieure à 15 000€ pour une personne (ou 30 000€ pour un couple).
Vendre sa résidence secondaire pour acheter un autre bien immobilier
Vous êtes maintenant parfaitement au fait du calcul d’une plus-value sur la revente de votre résidence secondaire. Vous souhaitez acheter un nouveau bien immobilier en résidence principale ? Nos conseillers immobiliers Selection Habitat, Agence Hamilton et Selection Immobilier vous accompagnent dans votre projet immo.
Sachez également qu’il existe des solutions de financement comme le prêt relais ou le prêt achat revente pour pouvoir aller au bout de votre projet immobilier avant même d’avoir revendu votre ancien bien. Ou un prêt immobilier classique pour utiliser la plus-value réalisée comme apport pour l’achat. Nos courtiers en crédit de Crédit Selecto étudient gratuitement votre dossier en 72 heures pour vous présenter les meilleures solutions adaptées à votre projet d’achat.
Nos conseils en la matière
Dans tous les cas, si vous avez encore des questions et souhaitez savoir quelle est la meilleure démarche à suivre, vous pouvez toujours vous rendre en administration pour discuter de votre cas avec les personnes compétentes dans le domaine. Elles vous donneront leurs meilleurs conseils sur votre dossier.
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